Bereits 2018 hatte das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) entschieden, dass das System der Grundsteuer verfassungswidrig ist. Nachdem der Bund und die Länder ihre Bewertungsregeln veröffentlicht haben, sind alle rund 36 Mio. Grundstücke in Deutschland neu zu bewerten.

Die neue Grundsteuerbewertung wird somit demnächst die Einheitsbewertung ablösen. Auch wenn die Grundsteuer erst ab dem 01.01.2025 auf Basis der neuen Grundsteuerwerte erhoben wird, beginnt die dafür erforderliche Bewertung in Kürze, da der erste Hauptfeststellungszeitpunkt zur Feststellung von Grundsteuerwerten der 01. 01.2022 ist. Alle Grundstückseigentümer (mit Ausnahme einiger öffentlich-rechtlicher Eigentümer) müssen deshalb zwischen 01. Juli und 31. Oktober 2022 eine Feststellungserklärung beim Finanzamt über das Elster-Portal der Finanzverwaltung abgeben.

Achtung: Gibt der Steuerpflichtige die Erklärung nicht ab, drohen Zwangsgelder bis zu 25.000 €! Zum anderen steht den Finanzämtern in diesen Fällen eine Schätzungsbefugnis zu. Diese wird bei Nichtabgabe einer Feststellungserklärung sicher nicht zu Gunsten des Steuerpflichtigen ausfallen. Es kann daher nur geraten werden, der Erklärungspflicht nachzukommen. Gerne unterstützen wir Sie hier natürlich.

Wer muss Feststellungserklärungen einreichen

Übersicht: Erklärungs- und Anzeigepflicht
Wirtschaftliche Einheit	Steuerpflichtige, denen die wirtschaftliche Einheit zuzurechnen sind
Grundstück ist mit Erbbaurecht belastet	Erbbauberechtigter unter Mithilfe des Erbbauverpflichteten
Gebäude auf fremden Grund und Boden	Eigentümer des Grund und Bodens unter Mitwirkung des Eigentümers oder wirtschaftlichen Eigentümers des Gebäudes

Hinweis: Antworten auf die wichtigsten Fragen zur neuen Grundsteuer-Regelung stellt das BMF in einem Fragen-Antwort-Katalog zur Verfügung. Dieser steht Ihnen unter dem nachfolgenden Link zur Verfügung https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/FAQ/faq-die-neue-grundsteuer.html

Wie wird gerechnet?

Wie bisher wird auch bei der neuen Grundsteuer in einem dreistufigen Verfahren mit dem Grundstückswert, der Steuermesszahl und dem Hebesatz gerechnet. Maßgebend für die Ermittlung des Grundstückswerts war bisher der Einheitswert. Dieser wird durch den Grundsteuerwert abgelöst.

Dieser Grundsteuerwert orientiert sich unter anderem am Bodenrichtwert, an der Fläche des Grundstücks, am Alter des Gebäudes sowie daran, ob das Gebäude privat oder betrieblich genutzt wird. Für ein Einfamilienhaus gestaltet sich die Rechnung zum Beispiel folgendermaßen:

Zuerst ermittelt man den jährlichen Rohertrag. Dieser ergibt sich aus der monatlichen Nettokaltmiete unter Berücksichtigung von Zu- und Abschlägen aufgrund der Mietniveaustufe. Davon zieht man die Bewirtschaftungskosten ab und erhält so den jährlichen Reinertrag. Darauf wendet man einen Vervielfältiger an, um den kapitalisierten Reinertrag zu erhalten. Dazu addiert man dann noch den abgezinsten Bodenwert und erhält schließlich den Grundsteuerwert.

Hinweis

Einige Bundesländer (Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Niedersachsen und Hamburg) haben hier eigene Modelle entwickelt, welche z.T. von der obigen Systematik abweichen. Bayern bemisst die Grundsteuer bspw. nach einem reinen Flächenmodell. Maßgeblich sind nur die Flächen von Grund und Boden und die Wohn-/Nutzfläche der Gebäude, jeweils multipliziert mit einer eigenen Äquivalenzzahl.

Informationsschreiben

Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sollen durch die jeweilige obere Finanzbehörde ihres Bundeslandes im Juni 2022 ein Schreiben mit allgemeinen Hinweisen zur Grundsteuerreform sowie konkreten Angaben zu ihrem jeweiligen Grundstück, für das eine Feststellungserklärung abgegeben werden muss, erhalten.

Was ist zu tun?

Sie sollten schon jetzt alle für die Erklärung benötigten Informationen und Unterlagen prüfen und sammeln. Diese sind zum Beispiel:

• Gemarkung und Flurstück des Grundvermögens,
• Eigentumsverhältnisse,
• Grundstücksart (unbebaut, Wohngrundstück, andere Bebauung),
• Fläche des Grundstücks,
• bisherige Einheitswertbescheide.

Nehmen Sie bei Fragen rund um die zu bewertende wirtschaftliche Einheit zeitnah Kontakt mit uns auf, wir beraten Sie hier gerne individuell und unterstützen Sie in der Fertigung der Feststellungserklärung.